CURTEA DE APEL CONSTANTA
SECŢIA CIVILĂ, MINORI ŞI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ŞI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ nr. 414/C din data de 23 O. 2009
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenţii-pârâţi E. J. şi E. F. domiciliaţi în Râmnicu V,(…), (…).49, . 4, judeţ V împotriva deciziei civile nr.127/26.02.2009 pronunţată de T r i b u n a l u l C o n s t a n ţ a, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi O. E. şi O. U. domiciliaţi în C, al. (…) nr.2, .14, . G, .129 judeţ C şi la cab. av. T. I., U.,(…), având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în şedinţa publică se prezintă pentru intimaţii-reclamanţi avocat J. T. conform împuternicirii avocaţiale nr.40 din 16.10.2009 depusă la dosar, lipsind celelalte părţi.
Procedura legal îndeplinită conform art.87 şi urm. Cod pr.civilă.
După referatul grefierului de şedinţă, instanţa luând act că nu mai sunt alte cereri prealabile ori înscrisuri de depus la dosar, constată dosarul în stare de judecată şi acordă cuvântul părţilor.
Apărătorul intimaţilor-pârâţi, având cuvântul consideră decizia civilă nr.127/26.02.2009 a T r i b u n a l u l u i C o n s t a n ţ a ca fiind legală şi temeinică. Arată că instanţa de fond a respins în mod netemeinic şi nelegal cererea de evacuare, motivând că evacuarea nu-şi poate găsi reglementarea în dispoziţiile art.480 Cod civil, ci doar în Legea nr.114/1995 sau în dispoziţiile art.1410 Cod civil. Acţiunea în evacuare asigură protecţia dreptului de folosinţă atunci când acest drept izvorăşte dintr-un raport obligaţional dar, asigură în egală măsură protecţia dreptului de folosinţă ca atribut al dreptului de proprietate, ce are ca temei juridic prevederile art.480 Cod civil. Se mai arată că greşit instanţa de fond a motivat că acţiunea în evacuare presupune deţinerea de către părţi a imobilului cu un titlu precar, lăsând să se înţeleagă că deţinerea imobilului fără nici un titlu, în mod abuziv, ca în speţă, nu ar presupune evacuarea.
Pentru toate aceste considerente, solicită respingerea recursului ca nefondat.
Instanţa, fiind lămurită asupra cauzei, în conformitate cu art.150 Cod pr.civilă declară dezbaterile închise, rămâne în pronunţare asupra recursului.
CURTEA
Prin acţiunea înregistrată pe rolul J u d e c ă t o r i e i M a n g a l i a la 15.01.2008, reclamanţii O. E. şi O. U. i-au chemat în judecată pe pârâţii E. lon si E. F. pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să dispună evacuarea acestora din imobilul proprietatea lor situat in localitatea D., sat Schitu, judeţul Constanta, obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii lor, reclamanţii arată că au cumpărat imobilul mai sus precizat, compus din teren in suprafaţă de 185,57 mp si construcţie in suprafaţă de 36,70 m.p., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 848/27.11.2001 la B.N.P. D. M., M, bun care a fost înscris în cartea funciară sub nr. 407/N conform încheierii nr. 252/11.03.2002, pronunţată de J u d e c ă t o r i a M a n g a l i a – Biroul de Carte funciara.
Reclamanţii au mai motivat că pârâţii au pretins că ar fi beneficiarii unei promisiunii de vânzare-cumpărare asupra acestui imobil si au cerut în instanţă nulitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat intre ei si vânzătorii proprietari (dos. civ. nr. 1408/2001), cererea pârâţilor fiind respinsă (inclusiv şi cererea de revizuire a deciziei civile nr.86/C/2006).
S-a mai precizat că, încă din anul 2001, pârâţii au depozitat unele bunuri în construcţie, care se află intr-o stare avansata de degradare, acoperişul prezentând un risc mare de prăbuşire; construcţia este formată din două camere şi o sală, este foarte veche, edificată din pământ, foarte joasă, plină de mucegai si igrasie, cu geamurile sparte, nelocuită, situaţie în care impunea demolarea de urgentă, mai ales ca zăpada abundenta a îngreunat si mai mult rezistenta clădirii, acoperişul este deja lăsat, apa precipitaţiilor s-a scurs in interiorul construcţiei, prăbuşirea este iminenta.
Reclamanţii au mai arătat că, la data de 28.11.2007, au notificat pârâţii să predea imobilul dar până la data promovării cererii, aceştia nu au dat curs acestei solicitări.
La 18.03.2008, reclamanţii au formulat completări ale acţiunii iniţiale, învederând că solicită evacuarea pârâţilor doar din construcţia în care acesteia au depozitat fără drept mai multe bunuri mobile; de asemenea a fost indicat temeiul în drept al cererii ca fiind dispoziţiile art. 480 cod civil
Pârâţii E. J. şi E. F. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii în evacuare ca fiind inadmisibilă, cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecata.
În apărare, s-a arătat că imobil ce face obiectul prezentei cauze se află in posesia lor încă de la data de 02.09.1999 când, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3644/02.09.1999, imobil a fost cumpărat de la U. E. si U. F.; aceştia, în timp se aflau în litigiu, au vândut acelaşi imobil reclamanţilor, care aveau cunoştinţă de această vânzare-cumpărare intervenită; s-a mai precizat că, pentru imobil cumpărat, au achitat integral preţul solicitat de proprietar de 75.000.000 lei, conf. chitanţei sub semnătură privata.
Faţă de această situaţie, pârâţii au înţeles să invoce excepţia de inadmisibilitate a acţiunii în evacuare întrucât, in motivarea acţiunii, exista o vădita contradicţie: prin obiect, acţiunea este o cerere în evacuare, iar motivarea acesteia aparţine unei acţiuni în revendicare, după natura dreptului si scopului urmărit .
Cele două acţiunii prezintă însă deosebirii esenţiale, acţiunea in evacuare fiind specifică raporturilor juridice de locaţiune, iar în prezenta cauză intre părţi nu au existat raporturi juridice de obligaţii derivate din locaţiune, ci raporturi de drept real, revendicându-se chiar proprietatea imobilului.
Pârâţii mai precizează că au doar posesia asupra acestuia încă din anul 1999, că au achitat preţul integral în sumă de 75.000.000 lei, iar prin procesul verbal din data de 15.04.2002 au fost puşi in posesie de executorul judecătoresc N. B..
Drept urmare, dreptul real de proprietate al reclamanţilor nu poate fi apărat decât numai pe calea acţiunii în revendicare şi nicidecum pe calea acţiunii in evacuare şi, cum reclamanţii au înţeles să utilizeze calea acţiunii in evacuare şi nu pe cea a acţiunii in revendicare pusa la îndemâna lor, instanţa nu poate schimba obiectul cererii potrivit art. 129 alin. ultim Cod procedură civilă astfel că solicită respingerea acţiunea in evacuare ca inadmisibilă cu consecinţa obligării acestora la plata cheltuielilor de judecată .
La termenul din data de 27.03.2008, judecătoria a respins excepţia inadmisibilităţii cu motivarea că, faţă de dispoziţiile articolului nr. 21 din Constituţie şi cele ale art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, reclamanţii au dreptul de a se adresa justiţiei pentru apărarea dreptului dedus judecăţii, astfel că nici o normă juridică nu poate îngrădi exercitarea acestui drept.
Prin sentinţa civilă nr. 2089/23.10.2009, J u d e c ă t o r i a M a n g a l i a a respins excepţia inadmisibilităţii cererii în evacuare şi a respins acţiunea ca neîntemeiată cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, judecătoria a reţinut că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 848/27.11.2001 la B.N.P. D. M., M – înscris in Cartea Funciara sub nr. 407/N conform încheierii nr.252/11.03.2002 a Biroul de Carte Funciara al J u d e c ă t o r i e i M a n g a l i a, reclamanţii O. E. şi O. U. u cumpărat de la U. E. si U. F. imobilul situat in localitatea D., sat Schitu, judeţul Constanta, compus din teren in suprafaţă de 185,57 mp si construcţie in suprafaţă de 36,70 m.p.
În schimb, pârâţii nu deţin nici un titlu de proprietate privind imobilul ci doar o promisiune de vânzare-cumpărare încheiat cu foştii proprietari, contract care dă naştere doar la o obligaţie de a face; după închiderea acestui antecontract de vânzare-cumpărare, foştii proprietari U. E. şi U. F. au încheiat cu reclamanţii cu contractul de vânzare-cumpărare.
Judecătoria a mai observat că, prin decizia civilă nr. 1045/C/09.10.2002, a fost respinsă cererea promitenţilor cumpărători – pârâţii din prezenta cauză – prin care au solicitat instanţei să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului disputat, cu motivarea că, în situaţia în care promitentul vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul altei persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea bunului, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă, beneficiarul promisiunii având dreptul numai la despăgubiri.
Faţă de această situaţie, cum pârâţii nu deţin niciun titlu valabil privind imobilul în care locuiesc, judecătoria i-a considerat pe aceştia doar posesori ai acestui bun .
Judecătoria a mai stabilit că acţiunea în evacuare presupune deţinerea de către pârâţi a unui imobil cu un titlu precar; or, în cazul de faţă, nu există niciun act juridic încheiat între părţi care să dovedească precaritatea titlului (contract de închiriere sau de comodat).
De aceea, judecătoria a remarcat că evacuarea nu-şi poate găsi reglementarea în dispoziţiile art. 480 Cod civil, ci doar în Legea 114/1995 sau în dispoziţiile art. 1410 şi următoarele Cod civil, fiind specifică raporturilor juridice de locaţiune, raporturi prin care o parte, numită locator s-a obligat să procure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa pe timp determinat a unui bun individual determinat şi neconsumptibil în schimbul unei sume de bani numită chirie.
Or, cum în cauza cu care a fost învestită, între reclamanţi şi pârâţi nu există raporturi de obligaţii derivate din locaţiune ci raporturi de drept real, constând în exercitarea fără drept de către pârâţi a posesiei asupra imobilului, proprietatea reclamanţilor, judecătoria a considerat că dreptul real de proprietate al reclamanţilor nu poate fi apărat decât pe calea unei acţiuni în revendicare şi nicidecum pe calea unei acţiuni în evacuare astfel că cererea în evacuare a pârâţilor se impunea a fi respinsă ca nefondată
Împotriva acestei sentinţe au formulat apel reclamanţii O. E. şi O. U., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, învederând că, în mod greşit instanţa de fond a respins cererea de evacuare formulată împotriva pârâţilor, şi să lase reclamanţilor deplina folosinţă a proprietăţii, considerând că evacuarea este sancţiunea civilă aplicabilă doar în cazul neîndeplinirii de către locator a obligaţiilor ce-i revin în baza unor raporturi de locaţiune.
Apelaţii au susţinut că acţiunea în evacuare asigură protecţia dreptului de folosinţă atunci când acest drept izvorăşte dintr-un raport obligaţional, dar asigură în egală măsură protecţia dreptului de folosinţă ca atribut al dreptului de proprietate, ce are ca temei juridic prevederile art. 480 Cod civil.
Apelanţii au mai considerat că interpretarea legii trebuie să se facă în sensul aplicării ei şi nu al neaplicării, iar trimiterea reclamanţilor proprietari să urmeze calea acţiunii în revendicare, doar pentru că între părţi nu există raporturi de locaţiune, nu este altceva decât o îngrădire a accesului la justiţie, obligându-i pe reclamanţi la cheltuieli suplimentare, după mai bine de 7 ani de judecată, în referire la acest imobil.
De asemenea, apelanţii au arătat că în mod greşit instanţa de fond a motivat că acţiunea în evacuare presupune deţinerea de către pârâţi a imobilului cu un titlu precar, lăsând să se înţeleagă că deţinerea imobilului fără niciun titlu, în mod abuziv, ca în speţă, nu ar presupune evacuarea.
Prin decizia civilă nr. 127/26.02.2009, T r i b u n a l u l C o n s t a n ţ a a admis apelul şi, schimbând în tot sentinţa apelată, a admis acţiunea dispunând evacuarea pârâţilor din imobil, cu obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut că obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie o acţiune în evacuare formulată de proprietari împotriva unor posesori de rea-credinţă.
Tribunalul a observat că reaua-credinţă a pârâţilor-intimaţi a fost relevată la judecata cauzei pe fond cu ocazia administrării probei cu interogatoriu, unde aceştia au refuzat categoric a elibera imobilul, deşi ştiau că acesta este proprietatea reclamanţilor.
Tribunalul a considerat că acreditarea ideii avansate de judecătorie conform căreia proprietarii nu pot exercita decât o acţiune în revendicare, aceasta fiind rezervată numai titularilor dreptului de proprietate, iar acţiunea în evacuare numai celor ce deţin un drept de creanţă, este excesivă şi în total dezacord cu apărarea dreptului de proprietate, ce se materializează în acţiuni care permit titularului dreptului de proprietate înlăturarea oricăror atingeri aduse dreptului şi asigurarea exercitării lui în condiţii normale.
Astfel, a stabilit tribunalul, acţiunea în evacuare poate fi formulată de şi proprietarul imobilului împotriva unui posesor de rea-credinţă sau împotriva unui simplu tolerat, acesta reprezentând unul dintre mijloacele juridice nespecifice sau indirecte de apărare a dreptului de proprietate.
Faţă de cele reliefate, tribunalul a apreciat întemeiate criticile formulate având în vedere şi situaţia că, pa această cale se ajunge, în mod direct, la protejarea folosinţei (jus utendi) ca atribut al dreptului de proprietate în final se ajunge la consfinţirea acestui drept, fapt pentru care, a admis apelul cu consecinţa schimbării în tot a sentinţei civile apelate în sensul admiterii acţiunii reclamanţilor.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâţii, prin care a criticat hotărârea instanţei de apel pentru nelegalitate, critici pe care instanţa de recurs le analizează prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9 C. pr. civ. .
În motivarea căii de atac s-a arătat că, potrivit legii, evacuarea este o sancţiune civilă aplicabilă în cazul neîndeplinirii de către locatar a obligaţiilor ce-i revin în baza raporturilor de locaţiune.
În mod nelegal şi fără un suport sau explicare juridică, instanţa de apel a respins excepţia inadmisibilităţii cererii de evacuare. Potrivit legii, în cazul în care prin cererea formulată se solicită protecţia dreptului real de proprietate cu privire la un imobil, reclamanţii aveau deschisă calea unei acţiuni în revendicare şi nu calea unei cereri de evacuare specifică raporturilor locative. Acţiunea în evacuare, aşa cum a fost calificată de reclamanţi şi admisă fără niciun temei legal de către instanţa de apel, asigură protecţia dreptului de folosinţă, atunci când acest drept izvorăşte dintr-un raport obligaţional, dar, în egală măsură şi atunci când este vorba de dreptul de folosinţă, ca atribut al dreptului de proprietate; au susţinut că singura condiţie pentru admisibilitatea acţiunii în evacuare este ocuparea fără drept a imobilului, ceea ce înseamnă că proprietarul poate apela la acţiunea în revendicare pe considerentul că obligaţia eliberării spaţiului ocupat fără niciun drept ar fi o obligaţie corelativă a dreptului de folosinţă, ca drept personal, căruia nu i se poate aduce vreo atingere.
Instanţa de apel a ignorat atât situaţiile juridice ce vizează dreptul de proprietate pretins de reclamanţi, cât şi actele folosite de fiecare dintre părţi în apărarea lor.
De asemenea se mai arată că, instanţa de apel a ignorat atât situaţiile juridice ce vizează dreptul de proprietate pretins de reclamanţi cât şi actele folosite de fiecare dintre părţi în apărarea lor.
Dar, motivează recurenţii, un lucru esenţial se impunea a fi riguros analizat de către judecătorii apelului şi anume faptul că din anul 1999 pârâţii au posesia imobilului dobândită printr-un act privat autentificat de notar, imobil pe care l-au cumpărat de la proprietarii U., persoane care în timpul litigiului cu pârâţii au înstrăinat ceea ce le vânduse anterior acestora, imobilul reclamanţilor care la data respectivă aveau cunoştinţa exactă asupra vânzării. De altfel, pentru imobilul cumpărat, pârâţii au achitat integral preţul solicitat de reclamanţi, aşa cum de altfel rezultă din înscrisul privat. În situaţia introducerii acţiunii în evacuare s-ar putea presupune că pârâţii deţin un imobil cu titlu precar. Dar, instanţa de apel investită cu verificarea corectă a situaţiei reclamate, ar fi trebuit să observe că în speţa dedusă judecăţii nu există niciun act juridic încheiat între părţi care să poată dovedi precaritatea titlului, cum ar fi de exemplu un contract de închiriere sau un comodat.
În fine, se mai precizează, între reclamanţi şi pârâţi nu există raporturi de obligaţii derivate din locaţiune ci raporturi de drept real şi, ca atare, dreptul real de proprietate al reclamanţilor nu poate fi apărat decât pe calea unei acţiuni în revendicare.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurent raportat de situaţia de fapt reţinută de instanţele de fond, curtea constată că recursul este neîntemeiat şi urmează a fi respins ca atare.
Astfel, curtea consideră că tribunalul, în mod corect – spre diferenţă de judecătorie –, a dat o dezlegare judicioasă problemei de drept care face obiectul prezentului recurs: raportul dintre acţiunea în revendicare şi acţiune în evacuare şi admisibilitatea unei astfel de acţiuni în condiţiile în care reclamantul îşi întemeiază cererea sa pe dreptul de proprietate.
Acţiunea în evacuare este un mijloc juridic pus la dispoziţia proprietarului unui imobil – sau titularul unui alt drept real sau de creanţă, care îi conferă folosinţa imobilului – prin care acesta solicită instanţei, după dovedirea dreptului său, să constate lipsa oricărui drept al pârâtului în baza căruia acesta să poată folosi bunul şi să îl oblige pe pârât să înceteze această folosinţă abuzivă prin părăsirea imobilului.
Este adevărat că, în Legea nr. 114/1996 în art. 23 şi 24 legiuitorul face vorbire despre diferite cauze de încetare a contractului de închiriere a locuinţelor, iar la art. 25 se arată că evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile
În acest mod stabilită astfel o regulă generală – aplicabilă nu doar în situaţia existenţei unui contract de închiriere, cum s-ar putea deduce din modalitatea de reglementare ce face vorbire despre „evacuarea chiriaşului” -, conform căreia cel care afirmă că bunul său este folosit fără drept de o altă persoană nu poate obţine încetarea acestei folosinţe neautorizate decât prin intermediul instanţei judecătoreşti.
În aplicarea principiului conform căruia nimeni nu-şi poate face singur dreptate (statuat şi de Legea nr. 114/1996, art. 61, conform căruia orice litigiu în legătură cu aplicarea prevederilor acestei legi se soluţionează de către instanţele judecătoreşti), atunci când titularul este tulburat în exercitarea dreptului său de folosinţă/administrare a unei locuinţe şi nu poate obţine satisfacţie printr-o modalitate nejudiciară, va trebui să exercite o acţiune în justiţie şi să obţină o hotărâre judecătorească de condamnare; dacă, şi după pronunţarea hotărârii, titularul dreptului nu obţine executarea de bună voie, acesta nu poate obţine prin forţa lui executarea, ci va trebui să apeleze la forţa coercitivă a statului pentru a realiza o executare silită.
Ca situaţie premisă – ce trebuie constatată de instanţă înaintea oricărei analize a dreptului abuziv al folosinţei pârâtului asupra bunului -, reclamantul trebuia să demonstreze existenţa în patrimoniul său a unui drept (real sau de creanţă) care să includă şi prerogativa folosinţei exclusive a imobilului.
Această probă, care incumbă reclamantului în temeiul art. 1169 Cod civil, presupune nu numai dovada dreptului de proprietate (cum au reţinut instanţele de fond), ci şi existenţa unui drept de uzufruct, abitaţie (ca desmembrăminte ale dreptului de proprietate) sau a unui contract de închiriere, comodat (ca drept de creanţă).
Spre diferenţă, acţiunea în revendicare este acea acţiune reală şi petitorie prin care proprietarul care are posesia bunului său cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
Definiţia acţiunii în revendicare permite identificarea trăsăturilor proprii ale acesteia, care duc la departajarea ei de mijloacele juridice indirecte de apărare a proprietăţii.
Astfel, acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie, în sensul că tinde să stabilească existenţa dreptul de proprietate invocat de reclamant (delimitându-se astfel de acţiunile posesorii unde se verifică doar atingerile aduse posesiei, o simplă stare de fapt); de asemenea, revendicarea este o acţiune reală, cerere de natură a o diferenţia de acţiunile personale patrimoniale şi, în special, de acţiunile ex contractu: acţiunea în revendicare se întemeiază direct pe dreptul de proprietate, iar acţiunile contractuale se bazează pe un drept de creanţă a cărei obligaţie corelativă nu a fost executată.
Distincţia între cele două categorii de acţiuni, conduce la clasificarea lor în acţiuni directe (acţiunea în revendicare) şi indirecte de înlăturare a atingerilor aduse dreptului de proprietate de către terţi.
Deoarece atunci când proprietarul unui imobil urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să pună capăt atingerilor aduse atributelor dreptului său de către o persoană care nu poate invoca niciun drept – de natură convenţională – opozabil reclamantului, poate exista o dificultate în realizarea în practică a distincţiei dintre acţiunea în revendicare şi cea în evacuare şi, corelativ, la stabilirea necesităţii unei acţiuni în revendicare
Dreptul de proprietate este un drept subiectiv – care dă expresia apropierii unui bun – drept care permite titularului său să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru, în putere proprie şi în interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente.
Conţinutul juridic al dreptului de proprietate este determinat de art. 480 Cod civil, prin enumerarea atributelor acestuia: dreptul de a folosi bunul, dreptul de a-i culege fructele şi dreptul de a dispune de bun.
- utendi presupune exercitarea de către titularul dreptul de proprietate a avea stăpânire efectiv asupra bunului în materialitatea sa, direct şi nemijlocit prin putere proprie în interes propriu.
Atributele enunţate conturează ansamblul prerogativelor care aparţin titularului dreptului de proprietate asupra unui bun, punct de vedere din care se poate afirma că dreptul de proprietate este un drept total.
Trebuie precizat că jus utendi nu reprezintă doar folosirea bunului de proprietar, ci şi stăpânirea lui în putere proprie şi în interes propriu – posesia bunului .
Deşi art. 1846 al. 2 C.civ. defineşte posesia drept „deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”, totuşi, în mod riguros, posesia este caracterizată ca fiind stăpânirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al conduitei posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real.
Pentru a se produce efectele prevăzute de lege nu este necesară existenţa numai a elementelor constitutive ale posesiei ci şi întrunirea anumitor calităţi (condiţii de eficacitate) de natură să caracterizeze o posesie utilă.
Interpretarea art. 1847 C.civ. poate conduce la identificarea viciilor posesiei a căror constatare ar face ca să nu „se poată prescrie” anume: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea şi echivocul.
Posesia este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale; posesia este tulburată atunci când posesorul actual a dobândit-o prin violenţă; posesia este clandestină când posesorul o exercită pe ascuns de adversarul său încât acesta este nu este în stare de a putea să o cunoască; posesia este echivocă în acea situaţie în care nu este sigură nici existenţa dar nici lipsa elementului psihologic, anume voinţa celui care stăpâneşte bunul de a se comporta cu privire la bun ca un proprietar.
Spre diferenţă, detenţia constituie întotdeauna o stare de drept rezultând –astfel cum prevede şi art.1853 C.civ. – din dreptul de folosinţă ce include încheierea anumitor contracte (de locaţie, de depozit, de uzufruct etc.).
Analiza prevederilor aliniatului 2 al art.1853 C.civ., duce la aceeaşi concluzie deşi formularea este aparent diferită. „Ï. proprietarului” este în fapt tot un contract (ca şi cel de locaţiune, uzufruct etc.) care însă nu s-a concretizat prin întocmirea unui act scris instrumentum – ca în situaţia alin.1- fiind un negotium iuris ce urma a fi dovedit cu alte mijloace de probă decât înscrisuri.
În acest mod, detentorul, care deţine bunul de la o altă persoană, întotdeauna în puterea unui act juridic, nu stăpâneşte bunul pentru sine, ci pentru altul.
Astfel, detentorul nu O. ci, dimpotrivă, recunoaşte dreptul de proprietate a celui de la care şi pentru care deţine bunul, întotdeauna pe baza unei situaţii juridice născută dintr-un act juridic şi nu dintr-o situaţie de fapt.
Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie întrunite cumulativ sunt elementul material – contractul direct cu lucrul concretizat în orice acte materiale (ex. acte de folosinţă, culegerea fructelor, efectuarea unor transformări etc.) şi elementul psihologic – intenţia celui care stăpâneşte bunul de a se comporta cu privire la acesta ca proprietar.
Dovada posesiei înseamnă dovada existenţei elementelor sale. Pentru elementul psihologic – care este mai greu de dovedit – C.civ. a instituit două prezumţii legale. Prima dintre ele este conţinută de art.1854 C.civ. care prevede că, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a început a poseda pentru altul.
Fiind vorba de o prezumţie legală simplă, aceasta poate fi răsturnată de dovada contrarie (art. 1202 al.2 C.civ.) cerinţă prevăzută expres de art.1845 C.civ. şi care, în circumstanţele date, nu poate fi decât un act (negotium iuris) care să dea (doar) dreptul de folosinţă. În lipsa acestei contraprobe, beneficiarul prezumţiei se bucură în continuare de efectele acesteia.
În final, se impune concluzia că proprietarul stăpâneşte un bun în puterea dreptului său de proprietate, posesia fiind un atribut al acestui drept: starea de fapt se suprapune stării de drept. E. stăpâneşte bunul în puterea sa – ca şi cum ar fi proprietar – deşi nu este; el are numai o putere de fapt asupra bunului, nefiind nici titularul unui drept real, nici titularul unui drept de creanţă; în sfârşit, detentorul precar stăpâneşte pentru proprietar, pe temeiul unui act încheiat cu acesta; starea de fapt se suprapune din nou cu starea de drept.
Este şi situaţia pârâţilor recurenţi E. J. şi E. F. care, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3644/02.09. 1999 au primit de la numiţii U. E. şi U. F. promisiunea de a vinde proprietatea lor din satul Schitu, comuna U. (actual comuna D.) – în termen de 30 de zile de la autentificarea antecontractului – contra sumei de 20 milioane lei, despre care s-a menţionat că a fost achitată la data contractării.
O astfel de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare – deoarece vânzătorul nu a înstrăinat şi cumpărătorul nu a dobândit bunul, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, înţelegându-se asupra lucrului şi asupra preţului – nu transferă proprietatea.
Deoarece un astfel de antecontract creează numai obligaţia de a încheia vânzarea pe viitor, acceptul promitentului vânzător ca beneficiarul promisiunii să poată folosi bunul până la momentul încheierii vânzării, nu este de natură a crea în folosul promitentului cumpărător un drept (real sau de creanţă) care să-i confere prerogativa folosirii imobilului.
Fiind vorba despre acte efectuate cu îngăduinţa proprietarului (în accepţiunea termenului astfel cum este amintit de art. 1853 alin. 2 Cod civil) o astfel de folosinţă efectuată de promitentul cumpărător nu poate fi calificată decât o detenţie precară.
De aceea, înlăturarea acestei folosinţe la momentul când a încetat „îngăduinţa” proprietarului nu presupune decât verificarea dreptului reclamantului şi constatarea lipsei oricărui drept opozabil acestuia din partea pârâtului.
Situaţia se impune în împrejurarea în care pârâtul nu invocă sau nu poate invoca niciun drept real de natură a-i conferi prerogativa folosinţei şi nici nu poate fi vorba despre un drept de creanţă (folosinţa rezultând ex contractu).
Recurenţii se află chiar în această situaţie: au conştiinţa faptului că nu au dobândit proprietatea imobilului (după cum rezultă din răspunsul la întrebarea nr. 3 a interogatoriilor ce le-au fost adresate, coroborat cu finalizarea procesului în care s-a urmărit valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 3644/1999, conform deciziei civile nr. 1045/C/2002 a Curţii de A p e l C o n s t a n ţ a); de asemenea, recurenţii se găsesc în ipoteza în care, în mod irevocabil, valabilitatea titlului de proprietate al intimaţilor reclamanţi a fost stabilit în contradictoriu cu ei (odată cu respingerea cererii lor în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 848/2001 pronunţată prin decizia nr. 86/C/2006 a Curţii de A p e l C o n s t a n ţ a).
Astfel, în solicitarea de evacuare a recurenţilor din clădire, instanţele s-au aflat în situaţia în care constatând dreptul de proprietate al reclamanţilor (contrar situaţiei din acţiunea în revendicare în care se stabilea dreptul de proprietate) constată şi lipsa oricărui drept al pârâţilor în folosinţa bunului.
De aceea, în soluţionarea cererii ce face obiectul prezentei cauze nu poate fi vorba de folosirea, în mod obligatoriu, a unei acţiuni în revendicare: reclamanţii de faţă nu se găsesc în situaţia de a dovedi dreptul lor de proprietate pârâţilor atâta timp cât aceştia nu se pot prevala de calitatea de posesor, fiind un simpli detentori precari.
Astfel, părţile nu se găsesc în acea situaţie în care reclamanţii să trebuiască să dovedească existenţa dreptului lor, iar în lipsa probei, pârâtul să nu fie obligat să-şi dovedească titlul său, deoarece legea ocroteşte posesia, independent de vreo dovadă a dreptului ce pretinde a se manifesta prin ea.
De asemenea, rezolvarea cererii în evacuare nu a impus soluţionarea uneia dintre situaţiile caracteristice revendicării: compararea de titluri (indiferent de distincţiile dacă provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi); aceasta deoarece doar reclamanţii aveau un titlul de proprietate pe când pârâţii aveau doar detenţia şi erau beneficiarii unei promisiuni de vânzare (promisiune devenită caducă prin înstrăinarea imobilului de către promitenţii vânzători).
Este motivul pentru care şi proprietarul se poate folosi de acţiunea în evacuare, fără a fi nevoit a se folosi de acţiunea în revendicare (ale cărei dificultăţi probatorii punct de vedere material şi juridic sunt cunoscute).
Faptul că, prin ambele acţiuni, se ajunge la protecţia dreptului de proprietate: indirect/în mod nespecific şi, respectiv direct, prin acţiunea în revendicare nu este de natură a crea confuzie între condiţiile de exerciţiu ale celor două tipuri de acţiuni, confuzie care să impună doar posibilitatea de a recurge doar la acţiunea în revendicare; şi proprietarul, atunci când urmăreşte doar protecţia dreptului său de folosinţă, are deplină libertate a alegerii acţiunii în evacuare, ca orice persoană care îşi întemeiază cererea pe un drept de folosinţă (comodatarul, locatorul, etc.).
În fine, curtea observă că, atunci când se impune recurgerea la acţiunea în revendicare (pentru situaţia în care pârâtul invoca un drept real despre care pretinde să ar fi opozabil şi reclamantului), acţiunea în evacuare nu poate fi considerată inadmisibilă ci doar neîntemeiată, inadmisibilitatea reprezentând doar folosirea unei acţiuni sau mijloc procedural care nu este permis de lege (în mod expres) sau de către o persoană care nu este îndreptăţită.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca neîntemeiat recursul civil declarat de recurenţii-pârâţi E. J. şi E. F., domiciliaţi în Râmnicu V,(…), (…) 49, . 4, judeţul V, împotriva deciziei civile nr.127/26.02.2009 pronunţate de T r i b u n a l u l C o n s t a n ţ a, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi O. E. şi O. U., domiciliaţi în C,(…), . 14, . G, . 129, judeţul C şi cu domiciliul procesual ales la cabinet avocat T. J., cu sediul în U.,(…), judeţul C.
Irevocabilă. Pronunţată în şedinţă publică azi, 23.11.2009.