Drept legal de preemtiune. Pact de preferinta
Aspecte generale
Dreptul de preempţiune exista şi în vechiul drept românesc, denuit protimisis, fiind definit ca fiind un drept legal, opozabil erga omnes, în virtutea căruia persoanele care se găseau în anumite raporturi de durata (rudenie, devălmăşie, vecinătate, etc.) cu stăpânul, obligate să-şi înstrăineze anumite bunuri către o persoană în afara cercului respectiv de solidaritate, puteau dobândi lucrul însuşi sau folosinţa lui, plătind preţul de înstrăinare şi dobandit, in acest fel, un drept de preferinta in fata unui eventual dobânditor strain de raportu respectiv.
Acest drept se exercită sub forma ofertei de preemţiune pe care înstrăinătorul trebuia să o facă privilegiatului, pentru ca acesta, într-un anumit termen să se decidă dacă plăteşte preţul oferit de străini şi păstrează bunul, menţinându-l astfel în cadrul cercului de solidaritate respectiv. Dacă acest drept de preferinţă nu era respectat, se năştea o sancţiune constand in dreptul de răscumpărare (retract), în schimbul preţului plătit, de la străinul care dobândise bunul cu ocolirea prevederilor legale.
Asadar, dreptul de preempţiune nu este o instituţie nouă, fiintand inca din cele mai vechi timpuri, disparand în perioada comunistă, drept consecinta a suprimarii proprietăţii individuale.
Doctrină a emis urmatoarea definiţie dreptului de preempţiune, avand in vedere toate caracteristice si consecintele acestuia: „preempţiunea este un drept de sorginte legală care, la preţ egal, conferă preferinţă anumitor persoane faţă de altele la dobândirea unui bun atunci când proprietarul acestuia se decide să-l vândă”
Dreptul de preempţiune poate avea izvor contractual sau poate fi instituit prin norme legale. Atunci când ia naştere din voinţa părţilor, in acest caz purtand denumirea de pact de preferinţă. Dreptul de preempţiune poate izvorî din lege, fiind cunoscute două moduri de reglementare.
In doctrina clasică, dreptul de preempţiune este definit ca o facultate conferită unei persoane de a cumpăra un bun cu preferinţă faţă de orice altă persoană, drept exercitat anterem venditio, ceea ce face din acest drept o instituţie precontractuală.
Conform reglementarilor moderne, exista si drepturi de preempţiune care pot fi exercitate post rem venditio, caracterizate prin aceea că, întâi se încheie contractul de vânzare-cumpărare între proprietar şi un terţ, după care, titularului dreptului de preempţiune i se aduce la cunostiinta, printr-o declaraţie de intenţie, despre eventuala înstrăinare. Titularul dreptului de preempţiune are posibilitatea de a-si exercita dreptul de preemptiune ulterior incheierii contractului de instrainare, iar dacă o face, se va substitui cumpărătorului din contractul iniţial, dobândind astfel toate drepturile si obligaţiile acestuia.
Insa, aceasta abordare priveste dreptul de preferinţă, instituit prin convenţia – pactul de preferinta, dreptul de preempţiune fiind imperios reglementat printr-o normă imperativă. Asadar, spre deosebire de pactul de preferinţă care are natura contractuală, deoarece dreptul prioritar la cumpărare al beneficiarului pactului se naşte in baza consimţământului părţilor, dreptul de preempţiune are natură legală, fiind statuat printr-o normă imperativă, iar voinţa vânzătorului nu influenteaza, in niciun fel naşterea şi exercitarea dreptului de către titularul dreptului de preemptiune.
In doctrina recentă, deşi nu se neaga natura legala a dreptului de preempţiune, se apreciat că dreptul de preempţiune poate fi exercitat nu doar relativ la vânzare, ci acesta poate genera un drept de prioritate titularului si cu privire la alte tipuri de conventii (contract închiriere, franciză, etc.)
In materia închirierii dispoziţiile privind dreptul de preferinta trebuie nuanţate prin prisma caracterelor specifice contractului de închiriere, aplicarea acestora nu trebuie făcută ad litteram. Un aspect se referă la faptul că în contractul de închiriere nu există preţ, ci chirie, datorită caracterului de contract cu executare succesivă al contractului de închiriere. Acest fapt generează o serie de consecinţe sub aspectul felului în care dispoziţiile legale în materia exercitării dreptului de preempţiune trebuie adaptate la contractul de închiriere.
Intr-un studiu recent, unul dintre autorii citaţi apreciază că la baza dreptului de preempţiune stau trei principii importante:
- principiul priorităţii;
- principiul intervenţiei preemptorului la preţ şi în condiţii egale cu terţii;
- intervenţia preemptorului în contractul dintre proprietar şi terţ nu poate fi impusă.
In ceea ce priveste principiul intervenţiei preemptorului la preţ şi în condiţii egale cu terţii putem avea anumite retineri, avand in vedere ca, in anumite situaţii prevăzute de lege, legiuitorul acordă condiţii favorabile preemptorului şi în ceea ce priveşte preţul contractului, pe langa beneficiul prioritatii.
Un alt element ce caracterizează toate speciile dreptului de preempţiune se referă la faptul că intervenţia preemtorului în contractul dintre proprietar şi terţ este facultativă, în sensul că odată născut dreptul de preempţiune, acesta poate fi exercitat sau nu, preemptorul neputând fi tras la răspundere pentru decizia sa.
Dreptul de preemptiune prevazut in anumite legi speciale
Legea fondului funciar nr. 18/1991 instituia în art. 48 – 49 un drept de preemţiune la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan Iniţial definiţiile şi analiza acestui drept s-au făcut pornind de la trăsăturile specifice dreptului de preempţiune reglementat de Legea nr. 18/1991. Astfel, s-a arătat că „preempţiunea reprezintă un drept subiectiv care este recunoscut numai anumitor titulari de a se bucura de prioritate la cumpărarea unui teren agricol din extravilan, cu respectarea şi a celorlalte prevederi legale în materie”.
Definiţia dată dreptului de preempţiune, in cuprinsul Legii nr. 18/1991 a fost preluata din dreptul francez potrivit căruia „dreptul de preempţiune este facultatea recunoscută unei persoane sau unei entităţi administrative, în virtutea unui contract sau unei dispoziţii legale, de a dobândi proprietatea unui bun, în cazul înstrăinării sale, cu preferinţă faţă de orice alt cumpărător.
În doctrină, in unele opinii (L. Pop – Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele) dreptul de preempţiune din Legea nr. 18/1991, nu a fost recunoscut ca fiind un adevarat drept civil subiectiv, ci doar o procedură obligatorie de publicitate a hotărârii de vânzare, constituind o limitare legala a atributului de dispoziţie juridică asupra terenurilor agricole din extravilan.
Art. 14 din Legea nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale care deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă, reglementeaza dreptul de preempţiune la cumpărarea de acţiuni; preemptorii, in acest caz, pe lângă dreptul de prioritate la cumpărare în raport cu terţii, beneficiază şi de un pret privilegiat , având posibilitatea să cumpere acţiuni la un preţ redus cu până la 30-40% faţă de preţul oferit de terţi: „În cazul vânzării de acţiuni prin ofertă publică salariaţii şi membrii conducerii societăţii comerciale au dreptul să cumpere, în termen de 30 de zile, anterior deschiderii ofertei publice, până la 20% din acţiunile scoase la vânzare, cu reducere de până la 30% faţa de preţul prevăzut în oferta făcută de Agenţia Domeniilor Statului”.
O.G. nr. 52/1997 privind regimul juridic al francizei, prin art. 7 si sub maniera unei prevederi cu caracter supletiv, sugerează părţilor instituirea unui drept de preempţiune în contractul de franciză, dacă interesul menţinerii sau dezvoltării reţelei de franciză necesită recunoaşterea acestui drept : „Contractul de franciză va respecta următoarele principii:
– termenul va fi fixat astfel încât să permită beneficiarului amortizarea investiţiilor specifice francizei;
– francizorul va înştiinţa pe beneficiar cu un preaviz suficient de mare asupra intenţiei de a nu reînnoi contractul la data expirării sau de a nu semna un nou contract;
– în cadrul clauzelor de reziliere, se vor stabili în mod clar circumstanţele care pot să determine o reziliere fără preaviz;
– condiţiile în care va putea să opereze cesiunea drepturilor decurgând din contract vor fi cu claritate precizate, în special condiţiile de desemnare a unui succesor;”
– dreptul de preempţiune va fi prevăzut, dacă interesul menţinerii sau dezvoltării reţelei de franciză necesită recunoaşterea acestui drept;
– clauzele de nonconcurenţă vor fi cuprinse în contract, pentru protejarea know-how-ului;
– obligaţiile financiare ale beneficiarului vor fi cu claritate precizate şi vor fi determinate astfel încât să favorizeze atingerea obiectivelor comune.
Un aspect pe care aceasta prevedere legala il aduce in prim-plan este acela ca legiuitorul admite existenţa dreptului de preempţiune nu doar cu privire la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, ci şi la încheierea unui contract de franciză, astfel incat definitia acestui drept, care s-a prefigurat in doctrina nu poate avea un caracter absolut.
Prin dreptul de preempţiune reglementat de art. 4, alin. 7 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, legiuitorul impune Ministerului Culturii, în calitate de reprezentant al statului, negocierea preţului de vânzare al monumentului istoric cu vânzătorul sau cu agentul economic autorizat care intermediază vânzarea: „Termenul de exercitare a dreptului de preemtiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrarii instiintarii, documentatiei si a propunerii de raspuns la Ministerul Culturii si Cultelor sau, dup, caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor; titularii dreptului de preemtiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitarii dreptului de preemtiune; valoarea de achizitionare se negociaz, cu vânzatorul.”
In cazul dreptului de preempţiune instituit de art. 5 din Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenţie, în situaţia în care inventatorul şi unitatea nu se înţeleg asupra preţului, instanţa este cea carestabileşte preţul: „Daca inventatorul este salariat, in lipsa unei prevederi contractuale mai avantajoase acestuia, dreptul la brevetul de inventie apartine salariatului, pentru inventiile realizate de catre acesta fie in exercitarea functiei sale, fie in domeniul activitatii unitatii, prin cunoasterea sau folosirea tehnicii ori mijloacelor specifice ale unitatii sau ale datelor existente in unitate, fie cu ajutorul material al acesteia, in lipsa unei prevederi contractuale contrare|.” In acest caz, unitatea are un drept de preferinta la incheierea unui contract privind inventia salariatului sau, ce trebuie exercitat in termen de 3 luni de la oferta salariatului; in lipsa acordului privind pretul contractului, acesta urmeaza sa fie stabilit de instantele judecatoresti.
În art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, se foloseşte terminologia de prioritate la cumpărarea imobilului expropriat, acest fapt generând discuţii privind natura juridică a dreptului instituit de acest text legal.
In general, in materie comerciala, legiuitorul foloseşte termenul de preferinţă cu referire la dreptul conferit de lege unor categorii de titulari în ceea ce priveşte posibilitatea de a cumpăra cu prioritate acţiuni, dar şi atunci când este vorba de cumpărarea unor active patrimoniale.
Noul Cod civil reglementeaza, in mod expres, dreptul de preempţiune prin art. 1730 din Noul Cod civil prevede că: „(1) În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun. (2) Dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel.”
Noul Cod civil limitează preempţiunea doar la contractul de vânzare-cumpărare fără, însă, a face distincţie între bunurile ce pot face obiectul acestui contract, in timp ce, in situatiile in care stabileste dreptul de prioritate la încheierea unui alt contract decât cel de vânzare-cumpărare termenul utilizat este acela de preferinţă.
Spre exemplu, potrivit art. 1828 din Noul Cod civil: „(1) La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare. (2) Dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.”
In viziunea Noului Cod civil mecanismul de exercitare a dreptului de preempţiune şi a dreptului de preferinţă este acelaşi, cu adaptările specifice contractului asupra căruia se exercită cel din urmă drept.
In doctrina mai recenta, s-a conturat opinia potrivit căreia dreptul de preempţiune trebuie încadrat în categoria drepturilor de creanţă. Astfel, în opinia acestor autori dreptul de preempţiune este un drept personal, iar nu real. În baza dreptului de preempţiune, titularul poate pretinde proprietarului să îl prefere în concurs cu potenţialii cumpărători, la preţ, şi în condiţii egale. Ca accesoriu al acestui drept de creanţă se poate naşte facultatea titularului de a răspunde sau nu publicităţii ofertei făcute de proprietar, printr-o altă ofertă sau, în anumite cazuri, printr-o acceptare, care naşte un antecontract de vânzare-cumpărare. Stingerea dreptului de creanţă are loc fie prin realizarea sa (obţinerea preferinţei de către titular), fie ca urmare a decăderii pentru neexecutarea facultăţii de a contracta.
Referitor la caracterele juridice ale dreptului de preempţiune se mai arată că dreptul de preempţiune este un drept patrimonial ce îşi găseşte izvorul în lege, fiind recunoscut dacă se realizează situaţia premisă prevăzută în mod expres de către aceasta.
De asemenea, se mai arată că dreptul de preempţiune este un drept incesibil, fiind recunoscut de către lege numai anumitor categorii determinate de titulari. Recunoaşterea dreptului nu este făcută intuitu personae, ci intuitu rei, adică în considerarea calităţii speciale a titularilor dreptului de preempţiune faţă de bunul ce urmează a se vinde.
Totodata, dreptul de preempţiune este considerat a fi un drept potestativ, iar nu un drept real. În doctrină, drepturile potestative sunt definite ca puteri prin care titularul lor poate influenţa în mod unilateral şi discreţionar situaţii juridice preexistente, modificându-le sau dând naştere, în locul acestora, unor situaţii juridice noi.
Ceea ce este esenţial pentru drepturile potestative este puterea pe care o are titularul lor de a interveni, prin voinţa sa unilaterală, în situaţii juridice preexistente în care sunt prezente şi interesele altor persoane decât titularul acestor drepturi. Drepturile potestative se pot naşte fie cu acordul prealabil al celor care vor suporta ulterior consecinţele exercitării acestor drepturi, fie pe baza unei dispoziţii a legii care leagă naşterea acestor drepturi de anumite situaţii juridice.
